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▪ 주택임대차 10문 10답 ▪

내 집 마련을 꿈꾸며 주택을 임차하여 살고 있는 서민들에게는 임차보증금의 보호가 가장 중요한 문제입니다.

 주택 임차인들의 보호를 위해 누구나 알아야 할 10가지 질문과 답변을 소개합니다.

<문1>--------------------------------------------------------------------------------------------

주택이나 아파트의 임차인(세입자)이 집주인의 채무때문에 집이 경매로 넘어가 어려움을 당하는 경우가

있는데, 이같은 피해를 당하지 않으려면 임대차계약을 할 때 가장 주의해야할 점이 무엇인가요?

<답> 주택을 임차하는 계약을 할 때에는 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다.

① 계약을 하는 사람이 집주인이 맞는지? (신분증과 등기부에 표시된 소유자가 일치하는지 확인)

② 그 집에 압류, 가압류, 근저당권 설정 등이 되어 있는지 여부를 확인해야 합니다. 임대차계약을 체결하기 이전에

그 임차목적물 가액의 약 80% 금액에서 임차보증금을 공제한 금액보다 더 많은 금액의 근저당권, 압류, 가압류 등

이 되어 있다면 임대차기간 도중에 집이 경매로 넘어갈 경우 임차보증금을 회수하지 못하게 될 위험이 많습니다.  

<문2>--------------------------------------------------------------------------------------------

세입자가 임대차계약을 체결하였다면 보증금을 보호받기 위해서 어떤 절차를 취해야 하는가요?

<답> 주민등록을 임차한 주택의 주소로 이전(전입신고)하고 계약서에 ‘확정일자인’을 받아야 합니다.

① 주민등록 주소는 반드시 등기부에 있는 주소와 일치하여야 하고

② ‘확정일자’ 도장은 주민센터(동사무소)에서 받을 수 있습니다.

<문3>--------------------------------------------------------------------------------------------

주택 임대차 계약기간 2년이 지나서 새로 계약을 갱신하는 경우에는 종전 계약서는 없애버려도 되는가요?

<답> 임대차계약 갱신을 하더라도 종전 계약서를 반환하거나 없애지 말고 잘 보관해야 합니다. 왜냐하면 ‘확정일자’는

소급해서 받을 수 없는데, 종전 계약서에 최초에 받은 확정일자가 찍혀 있으므로 그 날짜를 기준으로 경매절차에서 배

당금을 받는 우선 순위가 정해질 수 있기 때문입니다.

<문4>--------------------------------------------------------------------------------------------

임대차 계약 기간 중 일시적으로 주민등록을 다른 곳으로 옮겨야 할 사정이 있는데 옮겨도 될까요?

<답> 가족 모두의 주민등록을 다른 곳으로 이전하였다가 다시 임차한 주택의 주소로 옮겨오면, 즉 주민등록의 연속이

단절되어 버리면 다시 주민등록을 임차주택으로 옮긴 날짜를 기준으로 대항력의 선후관계를 따지게 되므로, 불가피하게

주민등록을 일시적으로 다른 곳으로 옮길 경우에도 가족 중 일부는 반드시 임차주택의 주소지에 그대로 주민등록을 유지

하여야 합니다.

<문5>--------------------------------------------------------------------------------------------

계약서에 임대차계약의 기간을 기재하지 않으면 기간은 얼마로 인정되는가요?

<답> 기간을 기재하지 않거나 2년 미만으로 기재한 경우에도 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 다만 임차인은 2년

미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수도 있습니다.

<문6>--------------------------------------------------------------------------------------------

임대차계약서에 계약기간을 2년으로 정하였으나 임차인이 1년 후 사정이 생겨 집을 비우고 다른 곳으로 이사를

 갔는데, 이 경우 집주인에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는가요?

<답> 임대차계약서에 계약기간을 2년으로 기재한 경우 임대인과 임차인이 중도에 계약을 종료하기로 서로 합의하지 않는

 이상은 계약기간을 지켜야 합니다. 따라서 집 주인이 계약의 중도 해지에 대하여 동의를 해주지 않으면 계약기간이 만료될

 때까지 임차보증금을 돌려받을 수 없습니다.

<문7>--------------------------------------------------------------------------------------------

임대차 기간 중 집 주인이 집을 팔아버린 경우에는 새 주인과 사이에 새로 계약서를 작성해야 하나요?

<답> 굳이 새로 계약서를 작성하지 않고 종전 계약서만 가지고 있더라도 무방합니다. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를

그대로 승계하기 때문에 새 주인과 사이에 새로 임대차계약서를 작성하지 않더라도 종전 임대차계약이 새 주인과 사이에 유

효하게 승계됩니다.

새 주인과 사이에 새로 임대차계약을 작성하더라도 종전 임대차계약서는 잘 보관하여야 합니다. ‘확정일자’의 기준은 종전 임

대차계약서에 찍힌 날짜를 기준으로 보호받을 수 있기 때문입니다.

<문8>--------------------------------------------------------------------------------------------

주택 임대차계약을 체결하려는데 보증금이 3억원 정도 되는 큰 금액인데 전세권설정등기를 하지 않고 확정일자만 받

아도 되나요?

<답> 전세권설정등기를 하지 않더라도 임대차목적물의 인도와 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받으면 그 이후에 설정된

 담보권자나 그 이후에 압류, 가압류 등기가 된 채권자들보다 우선하여 보증금을 보호받을 수 있으므로 굳이 전세권등기를 하지

않아도 유사한 보호를 받을 수 있습니다.

<문9>--------------------------------------------------------------------------------------------

주민등록과 전입신고는 선순위 근저당권이 설정된 날짜보다 먼저 하였는데, 확정일자를 받지 않았습니다. 집이 경매로

넘어가는 경우 보호받을 수 있을까요?

<답> 확정일자를 받지 않았으면 해당 임차목적물에 설정된 근저당권자보다 우선하여 배당을 받을 수는 없습니다. 그러나 선순위

 근저당권자 설정보다 전입신고일과 주택인도일이 더 빠른 경우에는 해당 경매에서 낙찰받은 자에게 임차권을 주장하며 인도를

거부할 수 있습니다.

<문10>-------------------------------------------------------------------------------------------

임대차계약기간 2년이 지났는데 쌍방이 계약을 해지하겠다는 의사를 표시하지 않아 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는

계약기간이 얼마로 인정되나요?

<답> 계약만료 기간 6개월전부터 1개월 전까지 사이에 임대인이 갱신거절의 통지나 조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠

다는 통지를 하지 않으면 종전 계약의 내용과 동일하게 묵시적으로 갱신된 것으로 인정됩니다. 이 때 계약기간은 2년으로 보지만 임

차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고 임대인에게 해지통지가 도달된 때로부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 생깁니다.

  [제공: 법무법인 신성 박영주변호사]